Dlaczego 'apartamenty premium' w reklamie i w akcie notarialnym to często dwa różne produkty

Pracuję po stronie dewelopera, więc widzę oba końce tej historii - to, co idzie do działu marketingu, i to, co faktycznie ląduje w umowie deweloperskiej i specyfikacji technicznej. I muszę powiedzieć wprost: rozjazd między tymi dwoma dokumentami bywa większy, niż większość kupujących się spodziewa.

“Premium” nie jest terminem prawnym

W polskim prawie budowlanym ani w ustawie deweloperskiej nie istnieje definicja słowa “premium”, “apartament” czy “rezydencja”. Może to nazwać tak każdy - blok z windą i domofonem tak samo jak inwestycja z konsjerżem i garażem podziemnym na dwóch poziomach. To nie jest kategoria regulowana, to jest kategoria marketingowa. I marketing, z natury rzeczy, gra na górnej granicy tego, co można powiedzieć bez kłamstwa wprost.

To, co prawnie wiąże, to prospekt informacyjny i specyfikacja standardu wykończenia - dokumenty, które kupujący dostaje przy podpisaniu umowy, a nie te, które widzi na billboardzie czy w wizualizacji 3D.

Gdzie realnie powstaje rozjazd

Kilka wzorców, które widziałem wielokrotnie w branży, nie u jednego konkretnego dewelopera, ale jako powtarzający się schemat:

Wizualizacja pokazuje meble, materiały i oświetlenie, które nie wchodzą w cenę. Standard deweloperski to zwykle stan surowy zamknięty plus tynki i wylewki - cała reszta na wizualizacji to “aranżacja przykładowa”, napisana drobnym drukiem gdzieś na dole strony.

“Premium lokalizacja” nie mówi nic o tym, co powstanie obok. Plan zagospodarowania przestrzennego to jawny dokument w urzędzie gminy - a mimo to niewielu kupujących go sprawdza przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej. Za dwa lata może stanąć obok Twojego “kameralnego apartamentowca” duży blok mieszkalny, na który plan pozwalał od początku.

Metraż “premium” bywa liczony inaczej niż metraż w akcie. Powierzchnia całkowita w materiałach sprzedażowych czasem obejmuje loggie, balkony czy tarasy liczone z innym współczynnikiem niż w ostatecznym akcie notarialnym. To legalne - ale rzadko wyjaśniane wprost w rozmowie sprzedażowej.

To nie jest oskarżenie całej branży

Nie piszę tego, żeby powiedzieć, że deweloperzy oszukują - większość działa w granicach prawa i konkuruje na tym samym, mocno nasyconym rynku, gdzie każdy chwyt marketingowy, który nie jest wprost nielegalny, staje się standardem, bo inni też go stosują. Problem nie leży w złej woli, tylko w tym, że definicja “premium” jest pusta prawnie, więc wypełnia ją każdy po swojemu.

Winny jest raczej brak nawyku po stronie kupujących, żeby czytać prospekt informacyjny i specyfikację standardu wykończenia z taką samą uwagą, z jaką ogląda się wizualizację. To dwa różne dokumenty i tylko jeden z nich Cię prawnie wiąże.

Co z tym zrobić jako kupujący

Jedna praktyczna rada, zanim podpiszesz cokolwiek: poproś o prospekt informacyjny i specyfikację standardu wykończenia przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej, nie po. Ustawa deweloperska daje Ci prawo do tego dokumentu na wczesnym etapie - z niego dowiesz się dokładnie, co jest w cenie, a co jest “aranżacją przykładową”. To pięć minut czytania, które oszczędza rozczarowanie przy odbiorze kluczy.

Czy to się kiedyś zmieni regulacyjnie - czyli czy ktoś w końcu spróbuje zdefiniować prawnie, co można nazwać “premium” - szczerze wątpię. Zbyt wygodna kategoria dla zbyt wielu graczy na rynku. Ale to osobny temat, do którego pewnie wrócę, kiedy pojawi się kolejna nowelizacja ustawy deweloperskiej.