Czy fundusze naprawdę wykupują Polskę? Dane mówią co innego niż nagłówki

Jako PM regularnie słyszę w rozmowach branżowych i w mediach to samo hasło: fundusze wykupują polskie mieszkania, zwykli ludzie nie mają szans na własne M. Sprawdziłem, ile w tym prawdy, a ile politycznej narracji, która dobrze się sprzedaje, ale słabo trzyma się liczb.

Skala, o której naprawdę mówimy

Rynek PRS, czyli najmu instytucjonalnego prowadzonego przez fundusze, stanowił pod koniec 2025 roku około 2% całego rynku najmu w Polsce, szacowanego na 1,2 do 1,5 miliona lokali. Całkowite zasoby mieszkań PRS na koniec 2025 roku wynosiły blisko 30 tysięcy lokali, należących do 33 inwestorów instytucjonalnych. To realny, rosnący segment, ale mówimy o ułamku procenta całkowitych zasobów mieszkaniowych w kraju, nie o sile zdolnej zdominować rynek.

Patrząc węziej, na sam popyt inwestycyjny przy nowych mieszkaniach, obraz jest podobny. Fundusze instytucjonalne kupują 3 do 5% nowo oddawanych do użytku mieszkań. To wciąż niewielki wycinek.

Kto naprawdę dominuje po stronie popytu inwestycyjnego

Tu jest liczba, która rzadko trafia do nagłówków, choć powinna: indywidualni inwestorzy, czyli osoby prywatne kupujące drugie, trzecie albo kolejne mieszkanie, nabywają obecnie około 40 do 45% nowo oddawanych mieszkań w Polsce. To nie fundusze inwestycyjne, tylko ta grupa dominuje po stronie popytu inwestycyjnego, i to z ogromną przewagą liczbową nad PRS.

W Poznaniu, jednym z liderów rozwoju najmu instytucjonalnego w kraju, w 2025 roku mniej więcej tyle samo mieszkań trafiło do małych prywatnych inwestorów, co do osób kupujących na własne potrzeby. Autorzy analizy Instytutu Spraw Obywatelskich zwracają uwagę, że w 2024 i 2025 roku główną barierą w dostępie do mieszkań nie były fundusze, tylko zdolność kredytowa i poziom cen, niezależnie od tego, kto stoi po drugiej stronie transakcji.

Kto konkretnie działa w segmencie PRS

Skoro już mówimy o funduszach, warto wiedzieć, kto realnie za tym stoi. Liderem rynku PRS pozostaje Resi4Rent z 20% udziału w zasobach tego segmentu, a Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju odpowiada za kolejne 16%. Co ciekawe, geografia nowej podaży PRS nie pokrywa się z tym, czego można by się spodziewać: Warszawa zajmuje dopiero trzecie miejsce z 24% nowej podaży, a przoduje Wrocław z 30% i Trójmiasto z 26%. Obłożenie stabilnych projektów PRS oscyluje wokół 97 do 98%, co pokazuje, że popyt na najem instytucjonalny jest realny, tylko obsługuje wąską grupę najemców, nie cały rynek.

Dlaczego narracja i dane tak bardzo się rozjeżdżają

Fundusze PRS są łatwym celem politycznej retoryki z kilku powodów naraz. Są duże, widoczne, mają w nazwie słowo “fundusz”, które łatwo skojarzyć z anonimowym kapitałem zagranicznym. Pojedyncza inwestycja PRS to zwykle cały budynek kupiony naraz, co robi wrażenie medialne, w przeciwieniu do tysięcy pojedynczych transakcji prywatnych inwestorów kupujących po jednym mieszkaniu, które nigdy nie trafiają do jednego nagłówka.

To nie znaczy, że wzrost PRS nie zasługuje na uwagę. Segment rośnie realnie, inwestorzy zapowiadają ponad 62 tysiące mieszkań na wynajem instytucjonalny do 2028 roku, a Savills prognozuje podwojenie obecnych zasobów w ciągu pięciu lat. Ale porównywanie tego wzrostu do skali problemu z dostępnością mieszkań w Polsce to porównywanie niewielkiego, choć rosnącego strumienia do oceanu, którym są dziesiątki procent transakcji realizowanych przez zwykłych, prywatnych nabywców kupujących kolejne mieszkanie jako lokatę kapitału.

Co z tym zrobić jako czytelnik

Następnym razem, gdy usłyszysz hasło o funduszach wykupujących polskie mieszkania, warto zapytać, o jakiej dokładnie liczbie mowa. Jeśli rozmówca nie potrafi podać konkretnego procentu, prawdopodobnie operuje wrażeniem, nie danymi. Prawdziwa presja na ceny i dostępność mieszkań w Polsce pochodzi w znacznie większym stopniu z zupełnie innego, mniej medialnego źródła: milionów Polaków kupujących kolejne mieszkanie jako sposób na oszczędzanie, w kraju gdzie alternatywne formy lokowania kapitału wciąż budzą mniejsze zaufanie niż cegła.