Pozwolenia na budowę a faktycznie oddane mieszkania - co pokazują dane GUS

Jako PM w firmie deweloperskiej codziennie widzę różnicę między tym, co jest w prezentacji dla zarządu, a tym, co faktycznie stoi na budowie. Więc kiedy czytam nagłówki w stylu “boom budowlany” albo “załamanie rynku mieszkaniowego”, zawsze sprawdzam jedno: czy mówimy o pozwoleniach, czy o oddaniach. To dwie różne historie i prawie nikt w mediach branżowych nie rozdziela ich uczciwie.

Dwie liczby, dwie różne opowieści

Pozwolenie na budowę to deklaracja - deweloper mówi “zamierzam to postawić”. Mieszkanie oddane do użytkowania to fakt - ktoś faktycznie odbiera klucze. Między jednym a drugim mija zwykle dwa-trzy lata, czasem więcej. To oznacza, że dzisiejsze pozwolenia to prognoza podaży na 2028 rok, nie na dziś.

Spójrzmy na to, co pokazują najnowsze dane GUS:

• 2025 rok jako całość: wydano pozwolenia na budowę 265,6 tys. mieszkań - spadek o 8,8% względem 2024. Jednocześnie oddano do użytkowania o 4,3% więcej mieszkań niż rok wcześniej.
• Pierwszy kwartał 2026: trend się odwrócił - pozwolenia wzrosły o 7,4%, do 67,5 tys. mieszkań, z czego deweloperzy odpowiadają za 45,9 tys. (+10,7% r/r).
• Pierwsze półrocze 2026: oddano do użytkowania 94,9 tys. mieszkań (+3,2% r/r), rozpoczęto budowę o 3,5% więcej niż rok wcześniej.

Czyli mamy rok 2025, w którym deweloperzy wyraźnie przyhamowali z nowymi pozwoleniami, a jednocześnie dowozili to, co zaczęli wcześniej. I mamy pierwszą połowę 2026, gdzie widać wyraźny powrót apetytu na nowe pozwolenia.

Co to znaczy w praktyce

Jeśli jesteś kupującym i widzisz dziś nagłówek “rekordowa liczba pozwoleń na budowę”, to nie znaczy, że podaż na rynku zaraz wzrośnie. To znaczy, że podaż wzrośnie za dwa-trzy lata - o ile deweloperzy faktycznie zrealizują to, na co dostali pozwolenie, co wcale nie jest pewne przy zmieniających się kosztach finansowania.

Jeśli jesteś deweloperem albo pracujesz po tej stronie, spadek pozwoleń w 2025 roku to sygnał, który trzeba było czytać rok temu, nie teraz. Mniej pozwoleń dziś oznacza węższą podaż za dwa lata - co przy stabilnym lub rosnącym popycie prowadzi do presji cenowej. To dokładnie ten typ sygnału, który powinien wpływać na decyzje o kolejnych zakupach gruntów, a nie tylko na komentarz w raporcie kwartalnym.

Warto też zerknąć na rozkład regionalny - Mazowieckie zdecydowanie prowadzi w liczbach bezwzględnych, ale po przeliczeniu na mieszkańca przewaga nad Małopolską wyraźnie się kurczy - około 3,3 mieszkania oddanego na 1000 mieszkańców w Mazowieckiem wobec 2,9 w Małopolsce. Śląskie wypada najsłabiej, około 2 na 1000 - ciekawe, biorąc pod uwagę wielkość tego rynku.

Dlaczego to ma znaczenie

Rynek mieszkaniowy w Polsce lubi żyć nagłówkami z ostatniego miesiąca. Ale dane budowlane działają z opóźnieniem - decyzja podjęta dziś odsłoni skutki dopiero za dwa-trzy lata. Kto tego nie rozumie, reaguje na hałas zamiast na sygnał.

Będę wracał do tych danych regularnie - chcę zbudować tu coś w rodzaju żywego trackera rynku, nie jednorazowy tekst. Jeśli śledzisz to z innej strony (bank, agencja, kupujący), napisz mi, jakie dane Ty byś chciał tu widzieć.