Sprzedaż mieszkań w Warszawie rośnie, ceny po raz pierwszy od roku spadły

Jako PM lubię dane, które się ze sobą kłócą, bo zwykle mówią więcej niż te, które się zgadzają. Najnowszy raport CBRE o warszawskim rynku pierwotnym za III kwartał 2026 jest dokładnie takim przypadkiem: sprzedaż rośnie wyraźnie powyżej normy, a ceny jednocześnie po raz pierwszy od ponad roku spadły.

Liczby, które nie pasują do siebie na pierwszy rzut oka

Od lipca do września deweloperzy sprzedali w Warszawie 4101 mieszkań, czyli 11,6% powyżej pięcioletniej średniej kwartalnej dla tego miasta. W ujęciu dwunastu miesięcy do końca września sprzedano już 15 937 mieszkań, o 21,5% więcej niż rok wcześniej. To nie jest rynek w zastoju, tylko rynek, na którym kupujący wyraźnie przyspieszyli.

A jednak średnia cena ofertowa metra kwadratowego wyniosła 19 241 zł, i choć to wciąż o 5,2% więcej niż rok temu, to w ujęciu kwartał do kwartału ceny spadły pierwszy raz od dłuższego czasu. Do tego nowo wprowadzane do sprzedaży mieszkania wyceniane są średnio na 16 722 zł za metr, czyli najniżej od pierwszego kwartału 2024 roku.

Co łączy te dwie liczby

Mechanizm, który to tłumaczy, nie jest skomplikowany, tylko rzadko opisywany wprost: deweloperzy, którzy chcą utrzymać tempo sprzedaży powyżej średniej, muszą dziś agresywniej wyceniać nowe etapy inwestycji, zamiast liczyć na to, że rynek sam podniesie ceny. Niższa cena nowych wprowadzeń ciągnie w dół średnią dla całej oferty, nawet jeśli starsze, już trwające inwestycje wciąż sprzedają się po wyższych stawkach ustalonych wcześniej.

Podaż w Warszawie wynosi obecnie 16 883 mieszkania, z czego ponad 3300 jest już gotowych do odbioru. Przy obecnym tempie sprzedaży to około 3,5 kwartału zapasu, czyli Warszawa pozostaje rynkiem, na którym mieszkania rozchodzą się najszybciej spośród dużych polskich miast.

Co to oznacza w praktyce

Dla kogoś planującego zakup to sygnał, że presja na podwyżki cen w Warszawie realnie osłabła, przynajmniej na nowo wprowadzanych etapach inwestycji, mimo że liczba transakcji rośnie. Dla dewelopera to z kolei potwierdzenie, że wysoka sprzedaż dziś coraz częściej jest efektem świadomej, konkurencyjnej wyceny nowych etapów, nie samoistnego popytu gotowego zaakceptować każdą cenę.

Warto śledzić, czy ten wzorzec utrzyma się w kolejnym kwartale, czy to tylko chwilowa korekta po kilku kwartałach wzrostów. Jeden spadek kwartał do kwartału jeszcze nie jest trendem, ale pierwszy raz od ponad roku to wystarczający powód, żeby zacząć o tym mówić.