Od 2 października deweloper zgłasza cenę każdego mieszkania. Pierwszy krok do jawności cen

Pisałem już wcześniej o tym, jak deweloperzy radzą sobie z narastającą presją na jawność cen, wybierając rabaty poza ceną katalogową zamiast jej jawnej korekty. Od 2 października mamy kolejny element tej samej historii, tylko że tym razem to nie rynkowa reakcja na regulację, a sama regulacja.

Co się zmieniło 2 października

Od tego dnia deweloper musi zgłosić do ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego dane o każdej nowo podpisanej umowie z nabywcą, także w inwestycjach, które ruszyły wcześniej. Konkretnie: rodzaj obiektu, cenę brutto samego lokalu bez miejsca postojowego i komórki lokatorskiej, powierzchnię użytkową, liczbę pokoi, kondygnację lokalu oraz liczbę kondygnacji budynku. Przy domu jednorodzinnym dodatkowo powierzchnię działki. Pełny zakres danych i podstawę prawną opisuje ilezametr.pl - zmiana wynika z nowelizacji ustawy deweloperskiej z października 2025 roku.

Dla nowych inwestycji i nowych rachunków powierniczych zakres jest szerszy: nazwa grupy kapitałowej, planowane terminy robót, planowana liczba lokali i nazwa inwestycji. Dane o już istniejących projektach nie trzeba uzupełniać wstecz - obowiązek dotyczy tego, co dzieje się od 2 października, nie historii.

Kto to kontroluje i co grozi za zwłokę

Ewidencję prowadzi Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, administrator DFG. Deweloper ma siedem dni od powstania obowiązku na przekazanie danych. Jak opisuje Interia Biznes, przekroczenie terminu skutkuje wstrzymaniem wypłat z mieszkaniowego rachunku powierniczego do czasu uzupełnienia danych.

To nie jest kara symboliczna. Rachunek powierniczy to miejsce, z którego deweloper finansuje bieżącą budowę - transze uwalniane są zgodnie z postępem prac. Siedmiodniowe zaległości w raportowaniu, które zablokują wypłatę transzy w złym momencie, mogą realnie przełożyć się na przestój na budowie. Dla kogoś zarządzającego harmonogramem i cashflow inwestycji to jest dokładnie ten typ obowiązku administracyjnego, który trzeba wciągnąć do checklisty na równi z odbiorami i protokołami, nie traktować jako papierkową formalność do ogarnięcia później.

Dlaczego to ważniejsze niż wygląda na pierwszy rzut oka

Sama ewidencja DFG nie jest publiczna - nabywca nie wejdzie dziś na stronę i nie sprawdzi, za ile sąsiad kupił mieszkanie piętro wyżej. Ale dane zebrane od 2 października mają zasilić Portal DOM, państwowy, publicznie dostępny portal, którego start zaplanowano na 2 kwietnia 2027 roku. To tam, według zapowiedzi, znajdą się statystyki cen transakcyjnych budowane właśnie na bazie tego, co deweloperzy raportują już teraz, uzupełnione o dane z Krajowej Administracji Skarbowej.

Innymi słowy: mechanizm zbierania danych wystartował już teraz, publiczna jawność wystartuje półtora roku później. Kto czeka z przygotowaniem procesów raportowania do 2027 roku, przegapia moment, w którym te dane już trzeba zbierać poprawnie, żeby nie zablokować sobie rachunku powierniczego.

Co to znaczy dla branży

W artykule o cenach katalogowych pisałem, że deweloperzy wolą dziś rabat poza cennikiem niż jawną korektę ceny, właśnie żeby nie uruchamiać mechanizmów związanych z jawnością cen. Ewidencja DFG nie zamyka tej furtki od razu - nadal nie ma publicznego rejestru transakcji, więc presja na jawną korektę cennika się nie zmienia z dnia na dzień. Ale zbiera dokładnie te dane, które kiedyś tę furtkę zamkną: cenę rzeczywistą, nie katalogową, przypisaną do konkretnego lokalu i konkretnej daty.

Dla praktyków oznacza to dwie rzeczy na już. Pierwsza: proces zgłaszania danych do DFG trzeba wdrożyć teraz, nie czekać na przypomnienie od banku prowadzącego rachunek powierniczy. Druga: warto zacząć myśleć o polityce cenowej firmy w horyzoncie, w którym rzeczywiste ceny transakcyjne będą publicznie widoczne, bo ten horyzont jest bliższy niż się wydaje - półtora roku to niewiele czasu na zmianę sposobu, w jaki firma komunikuje swoje ceny.