Wspólnota będzie mogła zakazać najmu na doby. Co to zmienia dla inwestorów i deweloperów

W sprzedaży mieszkań małych metraży jedno hasło pojawia się częściej niż inne: “pod wynajem krótkoterminowy”. Ustawa, którą 8 października uchwalił Sejm, uderza w ten model sprzedaży wprost, więc warto zrozumieć, co w niej naprawdę jest, a co dopiero będzie.

Co uchwalił Sejm

Za nowelizacją zagłosowało 407 posłów, 24 było przeciw, a 9 wstrzymało się. Tak szeroka większość oznacza, że temat nie jest już sporem politycznym, tylko kwestią techniczną: jak to wdrożyć. Ustawa wprowadza trzy grupy rozwiązań.

• Rejestr i kary. Obiekty mają trafić do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), a numer identyfikacyjny ma być podawany w ogłoszeniach. Za naruszenia obowiązków grożą administracyjne kary do 50 tys. zł. Ustawa wdraża przy tym unijne rozporządzenie o danych dotyczących najmu krótkoterminowego.
• Zakaz w budynku. Właściciele lokali we wspólnocie, a w spółdzielni walne zgromadzenie (większość ponad 50% uprawnionych do głosowania), mogą uchwałą zakazać usług hotelarskich w lokalach na danej nieruchomości. Przedsiębiorca ma wtedy sześć miesięcy na zakończenie działalności.
• Strefy gminne. Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, może czasowo wyłączyć z najmu krótkoterminowego wskazany obszar. Uchwała może przewidywać wyjątki.

Do tego dochodzą kontrole. O ich przeprowadzenie mogą wnioskować mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie. Jeśli w ciągu sześciu miesięcy stwierdzone zostaną trzy naruszenia bezpieczeństwa lub porządku, obiekt jest wykreślany z ewidencji, a ponowny wpis jest możliwy po roku.

Kiedy to zadziała

Tu łatwo o błąd w komunikacji. Ustawa nie jest jeszcze prawem. Po Sejmie trafia do Senatu, który ma 30 dni na stanowisko, potem do prezydenta i do publikacji w Dzienniku Ustaw. Przepisy o rejestrze zaczną obowiązywać 14 dni po ogłoszeniu, ale uprawnienia wspólnot i spółdzielni oraz gminne strefy dopiero od 1 stycznia 2028 roku.

Przez najbliższe około 14 miesięcy nikt więc nie wyrzuci Airbnb z budynku uchwałą. Ale wspólnota, która dziś wybiera zarząd i ustala zasady, już teraz wie, że będzie miała to narzędzie. Dla nowo wprowadzanych budynków to ważne, bo pierwsze uchwały i regulaminy powstają zwykle w pierwszym roku po odbiorach.

Co to znaczy dla dewelopera

Z mojej perspektywy PM-a w firmie deweloperskiej najważniejsze są trzy rzeczy.

1. Argument sprzedażowy “pod najem na doby” traci stabilność. Inwestor kupujący mały lokal w oparciu o stopę zwrotu z najmu krótkoterminowego kupuje dziś przychód, który po 2028 roku może zablokować większość sąsiadów. Warto, żeby dział sprzedaży rozumiał to, zanim obieca coś w prezentacji.
2. Budynek mieszany ma inną dynamikę uchwał. Gdy lokale kupują głównie mieszkańcy, zakaz przejdzie łatwiej. Gdy dominują inwestorzy z lokalami na wynajem, większość będzie przeciw. Struktura nabywców staje się więc czynnikiem prawnym, a nie tylko marketingowym.
3. Rejestr oznacza przejrzystość. Skala zjawiska jest szacowana szeroko. Branżowe dane mówią o około 65 tys. mieszkań oferowanych na doby w 2024 roku, więc to szacunek, nie pewna liczba. Rejestr CWTON da pierwszy twardy obraz tego rynku.

Co jeszcze może się zmienić

Ustawa miała burzliwą drogę. Według Bankiera w lipcu resort rozwoju wycofał przepisy dające wspólnotom i gminom możliwość zakazu, a na początku września rząd przywrócił je autopoprawką. Senat może przyjąć tekst bez poprawek, wnieść własne albo go odrzucić. Poprawki wracają do Sejmu. Do czasu publikacji w Dzienniku Ustaw traktowałbym więc szczegóły, w tym daty, jako wysoce prawdopodobne, ale nie ostateczne.