Koniec patodeweloperki od 20 września: dlaczego eksperci mówią "wylano dziecko z kąpielą"

Jako PM widzę obie strony tej zmiany naraz. Z jednej strony rozumiem, skąd się wzięła presja na regulację, bo część realizacji na rynku faktycznie trudno nazwać inaczej niż patodeweloperką. Z drugiej strony przepisy, które wchodzą w życie 20 września, mają konkretny, policzalny koszt, o którym rzadko mówi się wprost przy okazji entuzjastycznych nagłówków “koniec patodeweloperki”.

Co się faktycznie zmienia

Nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii dotyczy dwóch rzeczy naraz. Po pierwsze, wymogów izolacji akustycznej dla zabudowy szeregowej i bliźniaczej, do tej pory traktowanej po macoszemu w porównaniu do bloków, mimo że mieszkańcy szeregówek regularnie skarżą się na słyszalność sąsiadów przez wspólną ścianę czy kratki wentylacyjne. Po drugie, zwiększenia minimalnych odległości budynków od granicy działki. Dla inwestycji powyżej czterech kondygnacji odległość rośnie do 5 metrów z każdej strony, w miejsce dotychczasowych 4 i 3 metrów, w zależności od tego, czy ściana ma okna czy nie.

Dlaczego to w ogóle się dzieje

Warto pamiętać, skąd się wzięła presja społeczna na te zmiany, bo to nie jest walka z wiatrakami. Ministerstwo samo opisuje zjawisko wprost: ciemne mieszkania, place zabaw składające się z jednej huśtawki, balkony, z których sąsiad zagląda sąsiadowi do talerza. To nie są odosobnione przypadki wymyślone przez aktywistów miejskich, to konkretne realizacje, które trafiały do mediów regularnie przez ostatnie lata.

Ale eksperci widzą w tym drugie dno

Problem w tym, że regulacja skrojona pod eliminację skrajnych przypadków dotyka też inwestycji, które nigdy patodeweloperką nie były. Zwiększenie odległości od granicy działki o metr z każdej strony brzmi niewinnie, ale w gęstej zabudowie miejskiej, gdzie każdy metr kwadratowy działki jest rozliczany w projekcie, to bezpośrednio przekłada się na mniejszą liczbę mieszkań, jakie zmieszczą się w danej inwestycji. Ekspert cytowany przez branżowy portal ujął to bez ogródek: cel był słuszny, ale wylano dziecko z kąpielą.

Mechanizm jest prosty i każdy, kto pracował przy projektowaniu inwestycji, go rozpozna. Mniejsza liczba lokali na tej samej działce nie oznacza niższych kosztów zakupu gruntu ani przygotowania inwestycji, te koszty są stałe niezależnie od tego, ile mieszkań finalnie powstanie. Jeśli koszt działki i infrastruktury trzeba rozłożyć na mniejszą liczbę lokali, cena za metr kwadratowy w naturalny sposób rośnie. Efekty tej konkretnej zmiany będą widoczne dopiero za dwa, trzy lata, bo tyle trwa cykl inwestycyjny od zakupu działki do sprzedaży gotowych mieszkań, ale kierunek jest przewidywalny już dziś.

Co to oznacza w praktyce

Dla kupujących mieszkanie w najbliższych miesiącach zmiana nie ma bezpośredniego znaczenia, bo dotyczy nowych projektów, nie tych już w budowie. Realny wpływ zobaczysz dopiero patrząc na oferty, które wejdą na rynek w 2027 i 2028 roku, na działkach, gdzie deweloper musiał zaprojektować inwestycję już według nowych, bardziej rygorystycznych zasad odległości.

Dla deweloperów i osób pracujących po tej stronie rynku to sygnał, żeby już teraz przeliczać rentowność działek kupowanych pod przyszłe inwestycje z uwzględnieniem nowych wymogów, nie starych. Działka, która jeszcze rok temu mieściła określoną liczbę lokali w opłacalnym układzie, po 20 września może się bilansować inaczej.

Trudno tu o proste rozstrzygnięcie, kto ma rację. Cel regulacji jest słuszny, mieszkania bez naturalnego światła czy place zabaw wielkości balkonu to realny problem, nie wymysł krytyków branży. Ale każda regulacja ma cenę, a tę akurat zapłaci przyszły kupujący, w postaci wyższej ceny za metr, niezależnie od tego, czy kupowałby mieszkanie, które faktycznie byłoby patodeweloperskie, czy nie.